|
Så här säger NE om arrende:
arrende
Föreskriven ordning
JB erkänner fyra särskilda arrendeformer: lägenhetsarrende, jordbruksarrende, anläggningsarrende och bostadsarrende (se Arrendeformer nedan). De avser upplåtelse av mark som sker enligt avtal och mot ersättning. I arrende är upplåtelsetiden begränsad. Upplåtelse för längre tid än 50 år utom detaljplanerat område och 25 år inom sådant område är inte bindande. Upplåtelsen kan också ske för arrendatorns livstid utom vid jordbruksarrende. Bestämmelserna i JB är till stora delar tvingande till arrendatorns fördel. Det är ofta fråga om bestämmelser av social skyddskaraktär. Här använder JB en säregen teknik. I flera fall kan arrendenämnden ge dispens från de tvingande bestämmelserna. Tvister om arrende handläggs till stor del av arrendenämnd; i annat fall skall de avgöras av fastighetsdomstolen. För arrendeavtal (inte för lägenhetsarrende) gäller ett formkrav. Avtalet skall upprättas skriftligt och samtliga avtalsvillkor skall anges. Ändringar och tillägg skall också avfattas skriftligt för att bli gällande. Det är jordägaren som skall se till att formkraven uppfylls. Jordbruks-, bostads- och anläggningsarrende upplåts, med vissa undantag, på viss tid.
Uppsägningen skall vid samtliga arrendeformer vara skriftlig. Är arrenderätten förverkad eller har någon av parterna rätt att frånträda avtalet, skall arrendatorn flytta på den fardag som inträffar närmast efter sex månader efter uppsägningen. Liksom de flesta andra avtal kan arrende bli föremål för hävning, förverkande, vid grova kontraktsbrott från arrendatorns sida. I JB anges en katalog med förverkandegrunder. Sker uppsägning p.g.a. förverkande har jordägaren rätt till skadestånd. Eftersom bestämmelserna är tvingande till arrendatorns fördel får förverkande inte ske på någon annan grund än vad som är angivet i JB.
Arrendatorn får inte utom i vissa särskilda fall överlåta arrenderätten på annan och han får inte utan jordägarens samtycke upplåta nyttjanderätt i andra hand till arrendestället. Han får däremot hyra ut ledigt utrymme i byggnad eller upplåta ouppodlad mark för upplag o.d., om det kan ske utan olägenhet för jordägaren. Egen byggnad får arrendatorn hyra ut om det kan ske utan avsevärd olägenhet för jordägaren. Här råder dock avtalsfrihet. Särskilda regler gäller för arrendatorns byggnader som uppförts på arrendestället. I regel skall sådana byggnader erbjudas till inlösen av jordägaren. Vill jordägaren inte förvärva dem skall arrendatorn föra bort dem och återställa marken i tjänligt skick. Vid flera typer av arrende har arrendatorn besittningsskydd. Besittningsskyddet kan vara direkt, dvs. rätt till förlängning av arrendeavtalet, eller indirekt, dvs. arrendatorn har rätt till skadestånd vid en obefogad vägran från jordägarens sida att förlänga avtalet. Vid jordbruksarrende och bostadsarrende har arrendatorn i vissa fall rätt att förvärva marken som arrendet omfattar enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. De huvudsakliga förpliktelserna för arrendatorn är att sköta marken och betala arrendet.
Arrendeformer
Lägenhetsarrende är den enklaste formen av arrende och innebär en upplåtelse av mark för t.ex. ett upplag eller en fotbollsplan. Lägenhetsarrende föreligger när upplåtelsen sker för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte är att anse som anläggningsarrende eller bostadsarrende. Upplåtelsen behöver inte ske i skriftlig form, om parterna är överens om detta. Arrendatorn har inte besittningsskydd och arrendet kan bestämmas fritt.
Jordbruksarrende är den mest utvecklade formen av arrende p.g.a. sin ekonomiska betydelse. Man skiljer mellan gårdsarrende och sidoarrende. Gårdsarrende avser arrendeställen där arrendatorn kan bo. Sidoarrende är övriga fall av jordbruksarrende. Vid gårdsarrenden är den minsta arrendetiden f.n. fem år, medan vid sidoarrende ingen sådan tid föreskrivs. Vid jordbruksarrende har arrendatorn ett direkt besittningsskydd. Endast vid sidoarrenden på f.n. högst ett år saknas besittningsskydd. Förutom vid förverkande och vid icke bagatellartade kontraktsbrott kan besittningsskyddet brytas bl.a. vid jordägarens självinträde eller när han önskar disponera arrendejorden på annat sätt. I några fall då besittningsskyddet bryts har arrendatorn rätt till flyttningsersättning. Vid jordbruksarrende gäller en viss priskontroll. Om parterna inte kan enas skall arrendeavgiften sättas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt. En jordbruksarrendator har rätt att vid längre arrenden överlåta arrenderätten till någon som jordägaren skäligen kan godta eller också i annat fall till sin make eller avkomling.
Anläggningsarrende innebär att arrendatorn har rätt att på marken, för annat ändamål än jordbruk, uppföra och bibehålla egen byggnad för förvärvsändamål. Det kan gälla lagerlokaler, fabrikslokaler o.d. Här gäller indirekt besittningsskydd. Vid obehörig uppsägning har arrendatorn rätt till skadestånd omfattande skälig ersättning för ekonomisk skada. Skada för att arrendatorn uppfört byggnad som måste rivas ersätts bara om byggnaden uppförts i enlighet med arrendeavtalet. Vid anläggningsarrende betalas marknadsmässigt arrende. En arrendator som inte accepterar en begäran om höjning av arrendeavgiften har rätt till skadestånd endast om arrendeavgiften är oskälig i den meningen att den överstiger vad som arrendeavgiften kan antas vara på den öppna marknaden.
Bostadsarrende innebär att arrendatorn har rätt att på marken uppföra hus för bostadsändamål. Det rör sig vanligtvis om sommarstugor eller annan fritidsbebyggelse. (Eftersom huset räknas som lös egendom kan det inte intecknas.) Avtalet skall träffas på f.n. minst fem år eller på arrendatorns livstid. Besittningsskyddet är direkt och arrendatorn har en vidsträckt rätt att överlåta arrendet, men han skall först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot skälig ersättning för arrenderättens värde. Byggnad skall då inlösas av jordägaren. Här finns en viss priskontroll. Kan parterna inte enas utgår arrendeavgiften med skäligt belopp, beroende på arrenderättens värde med hänsyn till avtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.
Mycket text visserligen men du har i varje fall den lagliga biten där.
|
Arrende, hur funkar det egentligen
26-01-2006, 13:35
